Une formule de placement qui permet d’investir dans l’immobilier et d’optimiser sa fiscalité !

Avec une collecte nette 2021 en hausse de 22 % par rapport à l’année 2020, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) continuent de susciter l’intérêt des investisseurs. Cette « pierre-papier » peut, outre générer des revenus, permettre d’optimiser sa fiscalité. Zoom sur les SCPI dites fiscales.

Les SCPI, c’est quoi ?

Les SCPI permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans pour autant acheter directement un appartement ou une maison. L’investissement porte ainsi sur des parts du capital de SCPI qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent. Dans la majorité des cas, les épargnants achètent des parts de SCPI dites de rendement. Ces dernières investissent dans le secteur de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts), caractérisé par le versement de loyers importants.

Moins connues, les SCPI fiscales ont vocation à acquérir des immeubles d’habitation et recherchent, comme leur nom l’indique, un gain fiscal et une éventuelle plus-value au moment de la revente. À ce titre, les SCPI fiscales offrent aux épargnants la possibilité de bénéficier de différents avantages fiscaux.

Les différentes catégories de SCPI fiscales

Les SCPI de déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier investissent dans des biens immobiliers à rénover. Étant précisé que la société de gestion se charge de faire réaliser des travaux pour réhabiliter les logements avant de les louer. Le montant des travaux ainsi réalisés pourra être déduit des revenus fonciers réalisés par ailleurs par l’investisseur. Cette déduction étant plafonnée à 10 700 € par an. Toutefois, si les revenus fonciers du contribuable sont insuffisants pour imputer intégralement le montant du déficit foncier, l’excédent peut être reporté et déduit durant 6 ans de l’ensemble des revenus et pendant 10 ans des seuls revenus fonciers.

Les SCPI Pinel et Denormandie

Avec une SCPI fiscale Pinel, le principe est le même que celui des investissements réalisés en direct par le contribuable. La société de gestion investit dans des logements neufs (ou assimilés) situés dans les zones tendues. Dans ce cadre, l’investisseur va pouvoir profiter d’une réduction d’impôt qui sera déterminée en fonction de la durée de location à laquelle la SCPI s’engage : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans. S’agissant d’une SCPI fiscale Denormandie, les critères restent peu ou prou les mêmes que pour la SCPI Pinel, hormis le fait que les biens immobiliers seront choisis dans les communes où le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué.

Les SCPI Malraux

Enfin, les SCPI Malraux investissent, quant à elles, dans des opérations de restauration immobilière dans certaines zones protégées (centre-ville historique…). En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsque les immeubles sont destinés à la location. La réduction varie entre 22 et 30 % du montant des travaux selon la localisation des immeubles. Au bout d’une quinzaine d’années, la SCPI est liquidée et les porteurs de parts sont remboursés.

L’intérêt de la formule

Sans surprise, le principal intérêt de ces SCPI est l’avantage fiscal attaché au dispositif. Les SCPI fiscales s’adressent donc avant tout aux investisseurs imposés dans les tranches les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu. Une façon efficace d’optimiser sa fiscalité sans avoir à gérer les contraintes liées à la détention d’un bien immobilier en direct.

Autre avantage, le bénéfice fiscal est immédiat et le ticket d’entrée est relativement peu coûteux, de 5 000 à 10 000 € la part. En outre, comme les fonds apportés par les investisseurs sont investis dans plusieurs immeubles, les risques locatifs sont mutualisés.

Attention toutefois, il faut savoir que ces SCPI nécessitent un temps d’investissement relativement long (le plus souvent, de 12 à 15 ans en fonction du dispositif choisi) pour pouvoir profiter à plein des avantages fiscaux.

À noter que les avantages fiscaux liés aux SCPI fiscales sont soumis au plafonnement global des niches fiscales. Rappelons qu’il s’agit d’un dispositif qui consiste à limiter (plafond fixé, en principe, à 10 000 € par an) le montant des avantages fiscaux dont peuvent bénéficier chaque année les contribuables pour le calcul de leur impôt sur le revenu. En cas de dépassement de ce plafond, l’excédent de réduction d’impôt est définitivement perdu.

Dernier point, ces SCPI fiscales, peu nombreuses sur le marché, ne sont ouvertes à la souscription que quelques mois seulement.

La dissolution de la SCPI

À la fin de la période d’investissement (qui correspond plus ou moins à la fin de l’avantage fiscal), la société de gestion de la SCPI va revendre les biens immobiliers qu’elle possède. Le produit de la vente des logements sera alors réparti entre les investisseurs au prorata de leur nombre de parts au fur et à mesure de la vente des logements. La dissolution d’une SCPI fiscale dure environ un an. À noter que le montant que les investisseurs percevront à l’issue de la dissolution dépendra du prix de cession des immeubles. Il existe donc un risque de perte en capital.


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