Les éléments à vérifier avant d’acheter un bien immobilier

Vous vous lancez dans la recherche de votre résidence principale ou d’un bien locatif. Mais avant de faire une offre sur un logement, il convient de récolter certaines informations pour éviter les mauvaises surprises. Voici quelques points à vérifier avant d’acheter.

1- L’état général du bien

Se faire une idée précise de l’état général d’un logement peut être une tâche ardue, surtout lors de la première visite et en présence des éléments de décoration du propriétaire ou du locataire. Pour avoir une vision d’ensemble, il faut donc se rendre sur les lieux à plusieurs reprises. Idéalement, à des moments différents de la journée, notamment pour juger de sa luminosité et de son exposition aux bruits de la circulation et des voisins. N’hésitez pas, lors des visites, à demander à pouvoir ouvrir les placards et à regarder dans le vide-ordures pour vérifier l’absence de nuisibles. Observez l’état des revêtements de sol, des portes, des fenêtres et des volets. Testez la robinetterie, actionnez les radiateurs, informez-vous sur le mode de chauffage, la production d’eau chaude, la plomberie (branchement du lave-linge et du lave-vaisselle), l’isolation, l’électricité (normes, mise à la terre, tableau électrique). Pensez également à demander au vendeur de vous préciser quel est le type d’assainissement de la maison : dispositif individuel ou raccordement au tout-à-l’égout. Si la maison dispose de son propre dispositif, demandez-lui de vous indiquer comment il est entretenu. Pour un bien ancien, n’hésitez pas à venir avec un « homme de l’art » pour l’évaluer et chiffrer le montant des éventuels travaux à réaliser pour mettre le logement à votre goût.

2- L’état du bâti

Aucun diagnostic sur l’état du bâti n’existe. De ce fait, il faut être très vigilant lors des visites du bien immobilier visé. Certains défauts ne sont pas forcément visibles au premier coup d’œil, comme les fissures, les traces de fuites d’eau ou les tâches d’humidité. Exigez de voir toutes les pièces du logement, cave et grenier compris. N’hésitez pas à inspecter les combles afin d’avoir une idée de l’état de la charpente, de la couverture et de l’isolation du toit. Vous pourrez ainsi voir si le bâti est en bon état ou au contraire si vous devez prévoir, par exemple, des travaux de couverture qui peuvent représenter plusieurs milliers d’euros. Au rang des équipements de confort, demandez au vendeur si le bien est équipé d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC). Un équipement qui, selon sa catégorie (simple ou double flux), permet d’éliminer l’humidité présente dans les pièces.

3- L’environnement

Que ce soit pour une résidence principale ou pour un bien locatif, la situation géographique revêt de l’importance. D’une part, pour jouir d’un environnement agréable correspondant à vos attentes. D’autre part, pour espérer réaliser une plus-value au moment de la revente. Pour éviter les mauvaises surprises, il convient de se renseigner sur l’environnement du bien immobilier. Est-il proche des commerces et des écoles ? Y a-t-il des axes routiers et ferroviaires importants à proximité pour rallier les principaux pôles urbains ? Le bien est-il situé dans une rue passante (ce qui peut générer des nuisances sonores) ? Il conviendra également de se poser la question de savoir si les bruits environnants et les potentielles odeurs peuvent être un frein à l’achat : trafic important, présence d’une école, d’un aéroport, d’une exploitation agricole, d’une déchetterie, etc. Avec l’importance du numérique, il est également essentiel de s’intéresser au débit de la connexion internet et au niveau de la couverture mobile. Faites des tests de ligne via une plate-forme internet ou in situ avec votre mobile.

4- Un point juridique et fiscal

Avoir une idée précise de ce que l’on achète est primordial. Et pour avoir une complète information, il est recommandé de s’intéresser de près à l’environnement juridique du bien immobilier visé. Tout d’abord, il est conseillé de se pencher sur les documents liés au cadastre. Si le vendeur a réalisé des travaux (extension, piscine, terrasse, véranda), il faut être sûr que ces aménagements ont fait l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation administrative. En cas de construction récente, vérifiez l’existence d’une attestation de garantie décennale. Une attestation qui pourrait vous rendre service en cas de défauts ou de malfaçons constatés après la signature.

S’agissant d’une maison individuelle, il faut également s’enquérir de la propriété des murs (de clôture). Sont-ils mitoyens ou la propriété exclusive d’un fonds ? Dans le même ordre d’idées, existe-t-il une servitude qui pourrait engendrer des nuisances ? Par exemple, on pense à une servitude liée à une conduite d’eau, un égout, une vue, un droit de passage, etc. Prenez également le temps d’interroger le vendeur ou l’agent immobilier sur le montant des impôts locaux. Un élément qui n’est pas forcément de nature à freiner un achat immobilier, mais qui permet d’avoir une idée précise des charges annuelles liées au bien.

@ 2022 - Crédit photo : Fabrice Gomez